陈田运律师

如果要选一个在中国最热门的词，“房子”无疑是热门选项，大部分人一生能住的房子是有限的，所以一般老百姓在买房的时候总是反复比较筛选，以寻求性价比最高的房子。地段、品牌、物业、环境等等都会影响买房人的决策，但作为经常处理房产纠纷的律师，这里还要提示一个重要因素，那就是小区。今天律师用简单直白的叙述把这些经验介绍一下，什么是优质小区。

您可能会想，好的小区周围要有幼儿园，医院，学校，商业配套要完善，地下室停车位要充足，保安要严密等等，一千个人心中有一千个哈姆雷特，一千个业主当中就有一千个优质小区标准，每个人对自己的优质小区都有不同的期待。下面就介绍下我的经验，我认为要实现大多数人的期待，一定要注意这个小区的三个基本内容：

第一是电梯安全。电梯是高层楼房的必经通道，高层住户只要正常居住就几乎天天使用，电梯这东西比较特别，你虽然天天用，自己却无法维护，也没法更换，一旦出现故障，轻则伤人，重则危及生命安全，所以电梯很重要。某地CBD有个写字楼，因为租金低廉，在区内有相当的知名度，在全市写字楼租金飞涨的时候，这片写字楼租金几乎原价不动，别的写字楼租金十几块，这个写字楼一直维持在几块钱。我们知道，写字楼也好，商住房也好，一般均价都是往上涨的，城市CBD的一个写字楼租金多年不涨，一定是哪里出了问题。你要是问这个小区的业主，他们总会面带惊恐地告诉你原因，因为这儿的电梯总会莫名其妙地往下掉！电梯坠落是什么原因，常常不是电梯本身出现了问题，而是物业公司没有按期维护，电梯维保是物业服务的一个重要内容，但是这个电梯没有按时维保，因为物业费收缴出现了问题，物业费缴不上来，物业公司没有精力也没有实力去追踪电梯保养，最终电梯问题解决不了，造成楼盘价格非常低，却没人买，业主越来越少，物业费的收缴就成了恶性循环了。一般一个小区物业不及时维保电梯，这个电梯大概只能撑八到十年，超过这个时间，这个电梯就要损坏，没法使用。

第二就是车位。车位的配比和是否能实现人车分流直接影响小区居民的生活质量。车位的建造有两种模式，一种是地上车位，一种是地下车位。我们在进入小区的时候，通过看小区周围道路的停车情况，就能直观感受小区车位配比是否合理，如果小区周边道路都停满了车，我们就可以判断小区的车位基本是不够的。我们现在小区的车位配比很少能做到1比1.5以上，大部分在1比0.8左右。如果小区存在大量地上车位，我们就要考虑小区的道路是否能做到人车分流，人车不分流，对于行人的安全是个重大的隐患。如果小区内停车的主力地点是在地下车位，那么我们就要清楚小区的地下室有多少功能，有的地下室是做人防，有的是车位，有的是设备间，但是很多小区地下室功能比较杂，各种功能兼而有之。很多开发商会把地下室去变更规划，去实现商业利益，比如车位的以租代售，开发商为什么要以租代售呢？原因有很多，但是一个最重要的问题就是车位的产权问题，有些车位根本就是人防工程改的，就是初始规划的时候是人防设施，再变更规划为车位，所以这些车位没法销售，开发商只能用以租代售的形式进行变通，就是把车位以很长的租期租给你。所以现在很多业主在所谓“买”车位的时候，实际上只是拥有一个车位长期的租赁权而已。

第三就是业委会问题。没有业委会就说明业主没有组织，一群没有组织的业主，无论如何都不可能在小区管理方面做出理智的选择。没有业委会就不会有好的物业，一个好的物业就体现在保洁、保安、行车、设备等各个方面，这些环境设备设施的管理都需要物业公司来实现，单个业主不能操作，所以没有业委会就没有好的物业管理，再好的地段，再好的房子，房价也会贬损。中国现在一半以上的小区没有业委会，没有业委会，物业公司的服务质量就不会很高，为什么呢，因为业委会代表着全体业主，没有业委会就没有代表，没有代表就没法跟物业公司就服务质量问题进行细节性的约定，所以物业公司的服务没有人监督，最后的结果就是物业服务越来越差。如果我们在购房的时候想要知道一个小区有没有业委会，这确实是个问题，因为大多数业委会没有固定的办公室。这里有一个方法，你可以去小区的公告栏或者一楼大厅看一看，看看那些墙上海报栏有没有海报，海报的内容是什么，比如是召集表决活着是什么公共维修资金问题，如果能看到这些集体行动的内容，就能基本判断有业委会或者至少有业委会筹备组，或者再低级一点，有业主的维权小组，因为业委会的形成往往是从维权小组到筹备小组，然后到业委会。每个业主都希望自己的居住环境是安全的，楼道是整洁的，没有业主能够接受自己在维权的时候被物业公司请来的保安殴打，所以要避免这些情况，一定要看看小区里有没有一个强有力的业委会。

上面讲的是判断优质小区的三个因素，希望能帮大家在找房子的时候提供一些参考。